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Le droit des baux commerciaux constitue l’un des domaines les plus techniques du droit des affaires français. L’article R145-35 du Code de commerce en est une illustration parfaite : cette disposition encadre précisément les charges et frais qui peuvent être imputés au preneur dans le cadre d’un bail commercial. Mal maîtrisé, il expose bailleur comme locataire à des litiges coûteux devant le tribunal de commerce. Comprendre le r145 35 code de commerce n’est pas réservé aux juristes spécialisés : tout dirigeant qui signe ou renégocie un bail commercial doit en connaître les grandes lignes. Les enjeux financiers sont directs, les conséquences d’une clause illicite pouvant remettre en cause des années de pratique contractuelle.
Les fondements du droit des baux commerciaux
Le Code de commerce définit l’ensemble des règles juridiques régissant les actes de commerce et les relations commerciales. Dans ce corpus, le statut des baux commerciaux occupe une place à part : il s’agit d’un régime protecteur, dérogatoire au droit commun du bail, qui vise à garantir la stabilité des entreprises dans leurs locaux. Ce régime s’applique aux contrats de location de locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité.
La propriété commerciale repose sur plusieurs principes fondateurs. Le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement du bail à son terme, d’une durée minimale de neuf ans, et d’une indemnité d’éviction si le bailleur refuse ce renouvellement sans motif légitime. Ces protections s’expliquent par la nature même du fonds de commerce : sa valeur est indissociable de la clientèle attachée au local.
Parmi les textes qui structurent ce régime, les articles R145-1 et suivants du Code de commerce précisent les modalités d’application des règles posées par les articles L145-1 et suivants. Ces dispositions réglementaires couvrent des sujets variés :
- La fixation et la révision du loyer commercial
- Les modalités d’expertise en cas de désaccord entre les parties
- La liste des charges imputables ou non au preneur
- Les conditions de forme des congés et demandes de renouvellement
Le Ministère de l’Économie et des Finances veille à la cohérence de ces textes avec les réalités économiques, tandis que les Chambres de commerce et d’industrie jouent un rôle d’information et d’accompagnement auprès des entreprises. La consultation de Légifrance (legifrance.gouv.fr) reste la référence pour accéder à la version consolidée de ces textes.
Ce que prévoit l’article R145-35 du Code de commerce
L’article R145-35 du Code de commerce dresse une liste précise des charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent pas être mis à la charge du preneur. Cette disposition a été introduite par le décret d’application de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a profondément réformé le régime des baux commerciaux pour rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires.
Concrètement, le texte interdit de faire supporter au locataire commercial certaines dépenses qui incombent par nature au propriétaire. Sont notamment visées :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (ravalement de façade, remplacement de toiture, etc.)
- Les honoraires de gestion des loyers perçus par le bailleur
- La contribution économique territoriale et les impôts dont le redevable légal est le bailleur
- Les charges liées à des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté de l’immeuble
L’enjeu de cette liste est considérable. Avant la loi Pinel, les baux commerciaux comportaient fréquemment des clauses « tous charges » qui transféraient sur le preneur la quasi-totalité des dépenses liées à l’immeuble, y compris celles qui n’avaient aucun lien direct avec son activité. Le législateur a mis fin à ces pratiques en les rendant illicites.
Une clause contractuelle contraire à l’article R145-35 est réputée non écrite. Le preneur peut donc obtenir le remboursement des sommes indûment versées, avec un délai de prescription de cinq ans pour les actions en responsabilité contractuelle. Ce délai court à compter du jour où le locataire a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action, selon les règles générales du droit civil.
La rédaction d’un bail commercial conforme suppose donc un examen attentif de chaque clause relative aux charges. Seul un avocat spécialisé en droit immobilier commercial peut valider la conformité d’un contrat à ces exigences légales.
Les acteurs qui interviennent dans les litiges commerciaux
Lorsqu’un désaccord surgit sur l’application de l’article R145-35, plusieurs institutions entrent en scène. Le tribunal de commerce est la juridiction de droit commun pour trancher les litiges entre commerçants, y compris ceux portant sur les baux commerciaux. Composé de juges élus parmi les commerçants eux-mêmes, il statue sur les contestations relatives à la validité des clauses, au remboursement des charges indûment perçues ou à la résiliation du bail.
Dans certains cas, les parties peuvent recourir à un expert judiciaire désigné par le tribunal pour évaluer les sommes en jeu ou apprécier la nature des travaux litigieux. Cette expertise contradictoire s’avère souvent déterminante dans les dossiers complexes où les montants de charges contestés se chiffrent en dizaines de milliers d’euros.
Les Chambres de commerce et d’industrie proposent des services de médiation commerciale qui permettent, dans certains cas, de résoudre un différend sans passer par la voie judiciaire. Cette alternative présente l’avantage de la rapidité et de la confidentialité, deux atouts non négligeables pour des entreprises qui souhaitent préserver une relation commerciale durable.
Le rôle du notaire mérite également d’être mentionné. Lorsque le bail commercial est conclu par acte authentique, ou lorsqu’une cession de fonds de commerce est envisagée, le notaire vérifie la conformité des clauses aux dispositions légales, dont l’article R145-35. Son intervention réduit sensiblement le risque de contentieux ultérieur.
Les modifications législatives qui ont transformé la pratique
Le droit des baux commerciaux a connu des évolutions significatives au cours des dix dernières années. La loi Pinel de 2014 a posé les bases du nouveau régime de répartition des charges. Son décret d’application, codifié notamment à l’article R145-35, a rendu obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que d’un inventaire précis des charges et travaux.
En 2020, le Code de commerce a été modifié pour renforcer la protection des entreprises en difficulté, dans un contexte marqué par les fermetures administratives liées à la crise sanitaire. Des ordonnances ont temporairement aménagé les règles applicables aux loyers commerciaux, soulevant des questions inédites sur la force majeure et l’imprévision en droit des contrats.
Ces réformes successives ont conduit les praticiens à revoir leurs modèles de baux. Les grandes foncières ont dû adapter leurs contrats types, et les preneurs ont progressivement pris conscience de leurs droits. La jurisprudence de la Cour de cassation a précisé les contours de l’article R145-35 sur plusieurs points, notamment sur la qualification des travaux relevant de l’article 606 du Code civil et sur la portée exacte de la notion d’honoraires de gestion.
Consulter régulièrement Service-Public.fr et Légifrance permet de suivre ces évolutions sans délai. Les textes consolidés y sont mis à jour après chaque modification législative ou réglementaire.
Prendre position avant de signer : les réflexes à adopter
Négocier un bail commercial sans avoir lu l’article R145-35 du Code de commerce revient à signer un contrat dont on ignore une partie des règles d’ordre public. Avant toute signature, le futur preneur doit exiger la communication d’un état récapitulatif des charges, travaux et impôts supportés par le locataire précédent au cours des trois dernières années. Cette obligation, prévue par la loi Pinel, offre une base concrète pour évaluer le coût réel de l’occupation.
La lecture des clauses de charges doit être systématique. Chaque poste doit être confronté à la liste des charges prohibées par l’article R145-35. Une clause qui impute au preneur les honoraires de gestion locative du bailleur ou les travaux de mise en conformité liés à la vétusté de l’immeuble est nulle de plein droit, quelle que soit la volonté des parties.
Un point souvent négligé : la durée de prescription. Les preneurs qui ont versé des charges illicites pendant plusieurs années disposent de cinq ans pour agir en répétition de l’indu. Passé ce délai, les sommes versées ne peuvent plus être réclamées. Agir rapidement dès la découverte d’une irrégularité est donc une nécessité pratique.
Rappelons que les informations présentées ici ont une portée générale. Seul un professionnel du droit — avocat spécialisé en baux commerciaux ou notaire — peut analyser une situation contractuelle particulière et formuler un conseil adapté. La complexité de la matière, renforcée par une jurisprudence abondante, rend cette précaution indispensable pour toute entreprise engagée dans une négociation locative.