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Le r145 35 code de commerce figure parmi les dispositions les plus scrutées par les juristes et les dirigeants d’entreprise en ce moment. Cet article du Code de commerce français encadre des obligations précises qui touchent directement la vie des sociétés commerciales, leurs relations contractuelles et leurs responsabilités vis-à-vis des tiers. À l’approche de 2026, des évolutions législatives significatives se profilent, notamment sous l’impulsion de la digitalisation des procédures commerciales. Comprendre les implications actuelles de ce texte, identifier les obstacles concrets auxquels font face les entreprises et anticiper les changements à venir : voilà ce que cet article propose d’analyser avec rigueur. Seul un professionnel du droit peut fournir un conseil adapté à votre situation particulière.
Ce que prévoit l’article R145-35 du Code de commerce
L’article R145-35 s’inscrit dans la section réglementaire du Code de commerce consacrée aux baux commerciaux. Il définit précisément les charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent pas être imputés au preneur dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Cette disposition vise à rééquilibrer la relation entre bailleur et locataire commercial, souvent défavorable à ce dernier avant la réforme introduite par la loi Pinel de 2014.
Concrètement, le texte dresse une liste de postes de dépenses dont le bailleur doit assumer la charge sans pouvoir les répercuter sur le locataire. Parmi eux figurent les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, les dépenses relatives aux travaux de mise en conformité liés à la vétusté de l’immeuble, ou encore les honoraires de gestion du bien perçus par le bailleur lui-même. Cette énumération n’est pas exhaustive, et la jurisprudence des tribunaux de commerce continue de préciser son périmètre.
La distinction entre charges récupérables et charges non récupérables reste un exercice délicat. Un bailleur mal conseillé peut se retrouver contraint de rembourser des sommes indûment perçues, parfois sur plusieurs années. À l’inverse, un locataire ignorant ses droits peut supporter des coûts qui ne lui incombent pas légalement. La maîtrise de ce texte conditionne donc directement l’équilibre financier d’un bail commercial.
Les chambres de commerce proposent régulièrement des sessions d’information sur ces questions. Le site Légifrance (legifrance.gouv.fr) permet de consulter le texte consolidé et ses éventuelles modifications. Rappelons que les interprétations peuvent varier selon les juridictions, ce qui renforce la nécessité d’un accompagnement juridique personnalisé avant toute signature ou contestation.
Les obstacles concrets pour les entreprises locataires
La mise en œuvre de l’article R145-35 soulève des difficultés pratiques que les entreprises rencontrent régulièrement. Le premier obstacle tient à la rédaction des baux eux-mêmes : de nombreux contrats, rédigés avant ou après 2014, intègrent des clauses ambiguës qui tentent de contourner les interdictions posées par le texte. Identifier ces clauses litigieuses demande une lecture attentive et une expertise juridique réelle.
Voici les principaux défis auxquels font face les locataires commerciaux :
- La complexité des annexes financières jointes aux baux, qui noient les charges illicites dans des postes aux intitulés vagues
- Le déséquilibre de négociation entre grands propriétaires institutionnels et PME locataires, qui acceptent des conditions défavorables faute d’alternatives
- L’absence de contrôle systématique des redditions de charges annuelles, laissant passer des imputations non conformes pendant des années
- La prescription triennale applicable aux actions en répétition de l’indu, qui limite la récupération des sommes versées à tort
- Les coûts de procédure devant les tribunaux de commerce, souvent dissuasifs pour les entreprises de petite taille
Les frais de recouvrement de créances constituent un autre point de tension. Ils peuvent atteindre, selon les situations, jusqu’à 15 % du montant dû — une donnée à vérifier selon les contrats et les prestataires concernés. Pour une entreprise dont la trésorerie est tendue, cette charge supplémentaire peut devenir insupportable.
Le Ministère de la Justice a identifié ces difficultés dans plusieurs rapports récents sur l’accès au droit des entreprises. Des mécanismes de médiation commerciale existent, notamment via les centres de médiation et d’arbitrage rattachés aux chambres de commerce, mais leur recours reste insuffisamment répandu parmi les TPE et PME.
Vers une réforme du cadre réglementaire en 2026
Les évolutions attendues d’ici 2026 concernent plusieurs axes simultanément. La digitalisation des procédures commerciales figure en tête des chantiers législatifs annoncés. Concrètement, cela signifie la dématérialisation des actes de bail, la mise en place de registres électroniques accessibles aux parties et potentiellement aux juridictions, et l’introduction de plateformes de médiation en ligne pour les litiges de faible montant.
Sur le fond, des discussions sont en cours autour d’une clarification du périmètre de l’article R145-35. Certains acteurs du secteur immobilier commercial plaident pour une liste plus précise des charges non récupérables, afin de réduire le contentieux. D’autres, représentant les intérêts des locataires, demandent un renforcement des sanctions en cas de non-respect par les bailleurs.
La question du seuil de chiffre d’affaires mérite également attention. Les entreprises dépassant 1 million d’euros de chiffre d’affaires annuel sont soumises à des obligations comptables et déclaratives renforcées, qui influencent indirectement leur capacité à documenter et contester des charges indûment facturées. Une réforme de ce seuil ou de ses effets pratiques pourrait modifier l’équilibre des obligations.
Le site Service-Public.fr centralise les informations officielles sur les obligations légales des entreprises et sera le premier vecteur de diffusion des nouvelles dispositions. Les chiffres et seuils évoluent régulièrement : une veille juridique active reste indispensable pour toute entreprise exposée aux baux commerciaux.
Les acteurs à mobiliser pour sécuriser sa situation
Face à la technicité du sujet, plusieurs interlocuteurs peuvent accompagner efficacement les entreprises. L’avocat spécialisé en droit commercial reste le conseil de référence pour analyser un bail existant, identifier des clauses non conformes à l’article R145-35 et engager une procédure de répétition de l’indu si nécessaire. Son intervention en amont, lors de la négociation du bail, évite la grande majorité des litiges.
Les tribunaux de commerce traitent les contentieux entre commerçants et entre bailleurs et locataires commerciaux. Leur jurisprudence sur l’application de l’article R145-35 s’est progressivement stabilisée depuis 2014, même si des divergences persistent selon les ressorts. Consulter les décisions publiées sur Légifrance permet d’évaluer les chances de succès d’une action contentieuse.
Les chambres de commerce et d’industrie (CCI) jouent un rôle d’information et d’orientation souvent sous-estimé. Elles organisent des ateliers pratiques sur la gestion des baux commerciaux et peuvent orienter vers des médiateurs agréés. Leur réseau territorial couvre l’ensemble du pays, rendant ce service accessible même aux entreprises implantées hors des grandes métropoles.
Enfin, les experts-comptables constituent un maillon souvent négligé de cette chaîne. Leur lecture des redditions de charges annuelles, croisée avec leur connaissance des obligations légales, permet de détecter des anomalies que le chef d’entreprise ne verrait pas seul. Intégrer cette vérification dans le cycle de clôture comptable annuel est une pratique qui se développe parmi les entreprises les mieux gérées.
Anticiper plutôt que subir : ce que les entreprises doivent faire dès maintenant
Attendre 2026 pour se mettre en conformité ou réviser ses baux serait une erreur stratégique. Les réformes législatives annoncées n’effaceront pas les litiges nés de pratiques antérieures. Les délais de prescription courent pendant ce temps, réduisant mécaniquement les possibilités de récupération des sommes versées à tort.
Un audit de bail commercial ciblé sur les charges imputées au regard de l’article R145-35 est une démarche accessible et souvent rentable. Pour les entreprises dont le loyer annuel dépasse plusieurs dizaines de milliers d’euros, même un taux d’anomalie modeste sur les charges représente des montants significatifs. La prescription triennale signifie que chaque année d’inaction réduit la fenêtre de récupération.
La renégociation amiable des clauses litigieuses avec le bailleur reste la voie la plus rapide et la moins coûteuse. Beaucoup de propriétaires, conscients de l’évolution jurisprudentielle, préfèrent ajuster leurs pratiques plutôt que d’affronter un contentieux. Une lettre recommandée bien argumentée, rédigée avec l’appui d’un conseil juridique, suffit souvent à déclencher ce dialogue.
Les entreprises qui anticipent ces enjeux dès aujourd’hui abordent les évolutions législatives de 2026 en position de force. Elles connaissent leurs droits, ont sécurisé leurs contrats et disposent d’une documentation solide. C’est cette culture juridique préventive, encore trop rare dans les PME françaises, qui fait la différence entre une entreprise exposée et une entreprise protégée. Seul un professionnel du droit habilité peut valider l’analyse de votre situation et vous conseiller sur les actions à engager.